（テーマ1★分譲マンション管理について）
こんにちは
昨日は6月議会の一般質問に登壇しました。
市民の皆様から日頃いただくご意見の中から、特に重要だと感じた3つのテーマについて6月議会で取り上げましたが、まず1件目は「分譲マンションの適正な管理について」質問しました。
私も分譲マンションに住んでいますが、今年は自分が住んでいるマンションの管理組合の理事会役員になりました。10数年に1回ほど回ってくるマンションの理事会役員では、私たちの大切な資産である分譲マンションの管理や修繕について、管理会社や住民同士で定期的に話し合っています。
しかしながら、マンションの管理には多様な住民同士で合意形成を図る必要があるなど一定の困難さを伴います。
また今後、建築されてから40年を超える分譲マンションが急増する見込みですが、管理不全に陥った分譲マンションは居住者のみならず、周辺の住環境へも影響を及ぼすおそれがあります。こうした懸念事項を踏まえても、市内の分譲マンションの管理が適正に行われることは戸田市のまちづくりにおいて非常に大切です。
戸田市には令和2年の時点で分譲マンションが268棟ありますが、新築分譲マンションも増え続けています。マンションは「管理が命」とも言われており、管理の仕方によってマンションの寿命は大きく変わるとも言われています。
大切なマンションを資産として守り続けていくためには、住民ひとりひとりの意識がまず大切であり、住民1人1人が正しい知識を身に付けて、長期に渡って適正な管理や修繕をしていく必要があります。
一方では市民の方からは、分譲マンションの管理に関するご相談や、深刻な内容のご相談をいただくこともあります。
例えば市民からいただいたご相談の中には、マンションの管理会社による不当に高額な修繕費の相談や、築年数とともに住民がかなり高齢化していて、管理組合や理事会がマンション管理の知識に乏しく、管理会社に言われるがままに不当に高額な修繕費を要求されて困っている、といったご相談なども伺っています。
これについては自治体レベルの条例で対応していただけると安心して暮らしていけるといったご意見もいただきました。
このようにマンションの管理に関しては専門性が高い分野であり、素人である住民にとっては修繕費などが適正な価格かどうか分かりにくく、管理組合と管理会社との間でもトラブルや困りごとが発生しやすい状況です。住民がしっかりと知識を身に付けて管理会社と交渉できればいいのですが、一方では、修繕費が適正価格かどうかは専門家でないと分からない部分も大きいと思います。
戸田市では、市民がこのようなことで悩んでいる時にどのような対策を取っているのか、また戸田市独自に条例を定めることについてはどのように考えているのか、質問しました。
詳しくは以下の一般質問の全文をご覧ください。また皆様からのご意見ご感想をお待ちしています！！
件名１：「市内の分譲マンションの適正な管理について」おはようございます。戸田の会の宮内そうこです。それでは、件名１：「市内の分譲マンションの適正な管理について」の一般質問を始めます。昨年の9月議会では、石川きよあき議長が「マンション老朽化対策について」一般質問を行いまして、戸田市分譲マンション実態調査、戸田市マンション管理適正化推進計画、戸田市マンション管理計画認定制度、分譲マンション管理支援窓口の設置について質問をされました。
今回の一般質問では、少し重なる部分もありますが、少し違った角度から分譲マンションの適正な管理について質問させていただきます。私も分譲マンションに住んでいますが、今年は自分が住んでいるマンションの管理組合の理事会役員になりました。１０数年に１回ほど回ってくるマンションの理事会役員では、私たちの大切な資産である分譲マンションの管理や修繕について、管理会社や住民同士で定期的に話し合っています。しかしながら、マンションの管理には、多様な住民同士で合意形成を図る必要があるなど、一定の困難さが伴います。また今後、建築されてから40年を超える分譲マンションが急増する見込みですが、管理不全に陥った分譲マンションは、居住者のみならず、周辺の住環境へも影響を及ぼすおそれがあります。こうした懸念事項を踏まえても、市内の分譲マンションの管理が適正に行われることは、戸田市のまちづくりにおいて非常に大切です。
戸田市には令和２年の時点で分譲マンションが268棟ありますが、さらに新築分譲マンションも増え続けています。マンションは「管理が命」とも言われており、管理の仕方によってマンションの寿命は大きく変わるとも言われています。大切なマンションを資産として守り続けていくためには、住民ひとりひとりの意識がまず大切であり、住民１人１人が正しい知識を身に付けて、長期に渡って適正な管理や修繕をしていく必要があります。
一方では、市民の方からは、分譲マンションの管理に関するご相談や、深刻な内容のご相談をいただくこともあり、今回の一般質問では、市民にとって大切な資産である分譲マンションの適正な管理について質問いたします。
市民からいただいたご相談の中には、マンションの管理会社による不当に高額な修繕費の相談や、築年数とともに、住民がかなり高齢化していて、管理組合や理事会がマンション管理の知識に乏しく、管理会社に言われるがままに、不当に高額な修繕費を要求されて困っている、といったご相談なども伺っています。これについては、自治体レベルの条例で対応していただけると安心して暮らしていけるといったご意見もいただきました。
「消費庁」管轄の「消費者保護法」では、個人の売買であれば、クーリングオフ等の対応で消費者が保護されていますが、「管理会社」からの不当に高額な修繕費用の支払い要求に関しては、これを保護する法律がありません。これに対して市民の方からは、戸田市独自で、「分譲マンション管理費・修繕費等の一覧表」を作成して、市の「共有ネットワーク」で公開してはどうか、といったご提案もいただいています。この方法は、ネットワークに加入する分譲マンションは、お互いの管理費や修繕費、マンションで起きている管理会社とのトラブルなどを共有できるメリットがあると思います。
このように、マンションの管理に関しては、専門性が高い分野であり、素人である住民にとっては、修繕費などが適正な価格かどうか分かりにくく、管理組合と管理会社との間でも、トラブルや困りごとが発生しやすい状況です。住民がしっかりと知識を身に付け、管理会社と交渉できればいいのですが、一方では、修繕費が適正価格かどうかは、専門家でないと分からない部分も大きいと思います。戸田市では、市民がこのようなことで悩んでいる時に、どのような対策を取っているのかお伺いしたいと思います。
また、たとえば所沢市では、自治体レベルで対策をしており、令和４年４月には、「所沢市マンション管理適正化推進条例」が定められました。所沢市の分譲マンションは500棟以上あり、戸田市の約２倍ですが、３４万人の市民のうち5万人以上が居住しており、約１４パーセントの市民がマンションに住んでいることから、マンションを重要な居住形態の一つと捉えて、条例を定めました。主な内容としては、市や管理組合、区分所有者、マンション管理業者、マンション分譲事業者などの責務を定めており、管理組合が市に対してマンション管理状況届出書を提出することを義務化しています。他にも、新築マンションを分譲しようとする事業者に対し、管理事項届出書をはじめ、管理規約等の案、長期修繕計画の案の提出を義務化しており、長期修繕計画や修繕積立金の額については、国のガイドラインへの準拠や均等積立方式の採用が求められています。そして市は必要に応じて、立入調査、助言・指導・勧告をすることができます。
戸田市においても、新築マンションが増え続けるとともに、老朽化していくマンションも増え続けており、自治体レベルでマンション管理の対策をしていく必要があるのではないかと考えます。そのような背景から、通告に従いまして一般質問をさせていただきます。
件名１：「市内の分譲マンションの適正な管理について」
(1)本市の「マンション管理計画認定制度」の現状と認定件数について。
(2)マンションの通常の修繕費に関して、適正な価格かどうかを管理組合が確認するために市ができることについて。
(3)所沢市のような「マンション管理適正化推進条例」の制定について、本市の考えは。
（１）令和５年３月策定「戸田市マンション管理適正化推進計画」に基づき、同年４月より「マンション管理計画認定制度」を開始しました。この認定制度は、分譲マンションの資産価値の維持向上を目指すもので、管理水準が底上げされることにより、地域の良好な住環境の形成が図られると期待しているものになります。運用を開始した昨年４月より、令和６年５月末時点で、市内の分譲マンションを２棟認定しています。
（２）分譲マンションの修繕については、建築物の規模や修繕内容により、対応方法が異なるため、先ずは専門知識を有する者へ、相談するのが良いと考えます。そのため、市ではマンションの維持管理に課題を抱え、専門家の支援を必要としている分譲マンションの管理組合等に対して、マンション管理士による無料相談を紹介している。無料相談は、毎月第１水曜日に２組、事前予約制にて実施しています。相談内容が多い場合や現地確認を必要とする場合には、埼玉県が実施するマンションアドバイザー無料派遣制度の紹介も行っています。
（３）所沢市を含め、幾つかの自治体においては、マンション管理の適正化の推進を図るとともに、良好な居住環境の形成等を目的にマンション管理適正化推進条例を制定しています。所沢市の条例では、マンションの管理に関わる者の役割や責務を明確にするとともに、管理状況等の届出を義務化しています。条例制定自治体に届出制度等の運用状況を確認したところ、分譲マンションの管理適正化を図るための基礎情報にすることを目的に実施しており、分譲マンションにお住いの方や管理組合から問い合わせがあった際、届出された書面を参考に相談に応じてはいるが、分譲マンションは個人の資産ということもあり、どのような支援策を講じることが可能なのか、現在、研究をしている最中であると聞いています。引き続き、条例制定自治体の運用状況を注視していきます。
ご答弁ありがとうございました。「戸田市ではマンションの維持管理に課題を抱え、専門家の支援を必要としている分譲マンションの管理組合等に対して、マンション管理士による無料相談を紹介している」とのことで、これは大変ありがたい制度だと思います。そこで、再質問となりますが、（２）の答弁について、本市のマンション管理相談及び埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣制度について、実施件数と相談内容についてお伺いします。
（２）①本市の無料相談は、平成２８年４月から実施しています。直近３カ年度の相談実績は、令和３年度８件、令和４年度９件、令和５年度６件の計２３件です。埼玉県が実施するマンションアドバイザー無料派遣制度は、平成２８年４月から実施しています。直近３カ年度の本市への派遣実績は、令和３年度３件、令和４年度１件、令和５年度４件の計８件となります。市の無料相談と埼玉県の無料派遣制度における相談内容は重なる部分があるが、具体的な修繕方法や修繕金額の妥当性、長期修繕計画や大規模修繕工事、修繕積立金などに関すること、管理組合の運営に関することなどとなっています。
マンション管理士による無料相談や、埼玉県が実施するマンションアドバイザー無料派遣制度の紹介も行っているということで、市や県としても相談体制があるということが分かりました。あまり知られていない制度だと思いますので、周知の方もぜひよろしくお願いいたします。また（２）の答弁に対して二つ目の再質問となりますが、本市のマンション管理相談において、修繕に関することについては、専門家の立場でどのようなアドバイスをしているか、お伺いします。
（２）②本市の無料相談は、一般社団法人埼玉県マンション管理士会の協力の下、マンション管理士の資格を有する者が、市役所本庁舎にて１回当り１時間、机上・対面方式で実施しました。そのため、具体的な修繕内容に対する業者選定や修繕項目について、書類から読み取れることを中心にアドバイスしています。相談内容が多岐にわたる場合には、必要に応じて埼玉県が実施する分譲マンションアドバイザー無料派遣制度へ繋げるようにしています。
ありがとうございます。これは聞いたところによると、かなり踏み込んだアドバイスなども行っていると伺いました。先ほども述べましたが、マンションの管理に関しては専門性が高い分野であり、素人である住民にとっては、修繕費などが適正な価格かどうか分かりにくく、管理会社と管理組合との間でも、トラブルなどが発生しやすい状況です。ですので、マンション管理士の資格を有する方が、書類から読み取れることを中心にアドバイスをしてくださるということで、住民の不安や困りごとが解消されるかと思います。引き続き、無料相談を充実していただけますように、また、周知も合わせて、よろしくお願いいたします。
最後になりますが、条例の制定に関しては、メリットもあると思いますし、一方では、管理組合の手続きが大変になってしまうという側面もあるかと思います。しかしながら、分譲マンションに関する条例を自治体レベルで独自に定めるところも増えており、戸田市においても、マンションの住民がこれからも安心して戸田市で暮らしていくために、どのような支援策を講じるのが良いのかを、引き続き、検討していっていただけますようによろしくお願いいたします。これで件名１の一般質問を終わりにします。
